Purchase Properties in Miami

To purchase a real-estate in Florida for final investment in non- resident (ie, the individual is not in possession of a green card) or to an alien not an American citizen, and strongly suggested the setting up a company American. Said company that avoids the time of resale of the property, the individual investor is subject to withholding tax of 10% on the resale price of the property. In addition, the company American offers considerable tax advantages on any revenue from rent that the property produces.

COMPANY

For the creation of a societys US law, and need to contact an attorney. Normally, for the first two years, it is recommended that an LLC (limited liability company), a company that is comparable to Srl. Said society, in contrast to homologous Italian, offers a number of advantages of a fiscal nature and a certain flexibility in theme creation and management. To create an LLC, and must deposit with the Secretary of State, Division of Corporations, an Article of Organization, similar to our “articles of incorporation”. Later, you have to sign an Operating Agreement, the content and comparable to the” status” of a company’ Italian capital. The LLC does not require payment of capital and maintenance costs are almost zero.

To simplify the activities related to the acquisition of the property, and preferable that the lawyer is inserted into the structure of society as Manager or Secretary (secretary). In this way, if the investor is not physically present, the legal will engage in all activities relating to the purchase of the property property.
Once established the company, you must obtain the TIN (tax identification number of the company). With that being said TIN, the company will open the bank account and be ready to buy.

ESTATE PURCHASE

The company and therefore ready to make an offer to purchase the property. The investor must then go to the selected site and view the various properties. Once you have selected the property of appreciation, the investor, through the company, potra make an offer with simultaneous payment of 10% of the purchase price with the escrow account of his lawyer.
From the time of acceptance of the contract by the seller, usually, the buyer has 15 days to withdraw from the contract and obtain a refund of the deposit (NB : the lawyer must ensure that the clause is inserted in the offer to purchase ).
Then, once the bid has been accepted by the seller, the following activities will be esplicate of a purely legal :
1 ) Question to the condo (condominium must accept
the buyer and simultaneously release a cd waiver – not exercise – the right of first refusal to purchase the property).
2 ) Research on the Property Title and Title Insurance on Property.
Once done activities above, you get the deed. Activities closely related to the deed committed, usually from 30 to 45 minutes. The buyer pays the purchase price and in return receives the property property.

PRACTICAL SUGGESTIONS

Unlike in Italy, or from other EU member states, and important to note that the two costs that most affect profitability of the investment are: (i) the tax on property (IMU, even ICI); and, (ii) the monthly condominium. The remaining income taxation of the company (in Florida, unlike New York, only the nature of the Federal and not State ) and reduced much from deductions, deductions and amortization in about 27 years of the purchase price of the respect to the annual income.Therefore, the investor must carefully check the cost of the tax on property’ and the monthly condominium with respect to income from rental property. Finally, another and final consideration: despite an income property sometimes less than 5% compared to the total cost of the investment, the purchase of the can produce a substantial capital gain upon resale of the same.

DISCLAIMER

This document was drafted in 2011 by the Law Firm Tosolini, Lamura, Rasile & Toniutti LLP, based in New York, Miami, Rome and a subsidiary office in Milan. This document and its contents are the exclusive property of Tosolini, Lamura, Rasile & Toniutti LLP and can not’ be reproduced or copied in any form or manner. This document does not constitute legal advice. The information contained herein may be incomplete and / or inaccurate. This document is purely informative nature and is subject to the laws of the State of Florida. If, in the course of this document, there are indications related to results obtained with other customers, these results depend on the circumstances of each customer, therefore, results previously obtained can not be guaranteed. This document and representable as advertising for lawyers (attorney advertising).

Per acquistare un immobilie in Florida per finalita’ di investimento, al non-residente (ossia la persona fisica non in possesso di green card) ovvero allo straniero non cittadino U.S.A., e’ caldamente suggerito la costituzione una societa’ americana. Detta societa’ evita che all’atto della rivendita della proprieta’, l’investitore persona fisica sia soggetta alla ritenuta alla fonte del 10% sul prezzo di rivendita dell’immobile. Inoltre, la societa’ americana offre considerevoli vantaggi fiscali sulle eventuali entrate da affitto che l’immobile produce.

SOCIETA’
Per la creazione di una societa’ di diritto statunutense, e’ necessario rivolgersi ad un legale. Normalmente, per i primi due anni, si consiglia una LLC (limited liability company), ossia una societa’ assimilabile alla S.r.l.. Detta societa’, a differenza dell’omologo italiano, offre elevati vantaggi di carattere fiscale ed una certa flessibilita’ in tema di costituzione e gestione. Per la creazione di una LLC, e’ necessario depositare, presso il Secretary of State, Division of Corporations, un Article of Organization, simile al nostro “atto costitutivo”. Successivamente, bisogna sottoscrivere un Operating Agreement, il cui contenuto e’ paragonabile allo “statuto” di una societa’ di capitali italiana. La LLC non richiede versamento di capitale sociale ed i costi di mantenimento sono quasi nulli.
Per semplificare le attivita’ inerenti l’acquisto dell’immobile, e’ preferibile che il legale venga inserito nella struttura della societa’ come Manager ovvero Segretario (secretary). In questo modo, qualora l’investitore non fosse fisicamente presente, il legale potra’ porre in essere tutte le attivita’ relative all’acquisto della proprieta’ immobiliare.
Una volta costiuita la societa’, bisogna ottenere il TIN (codice fiscale della societa’). Con detto TIN, la societa’ potra’ aprire il relativo conto in banca ed essere quindi pronta all’acquisto.

ACQUISTO DELL’IMMOBILE
La societa’ e’ pertanto pronta a formulare un offerta di acquisto dell’immobile. L’investitore dovra’ quindi recarsi nel luogo selezionato e visionare i vari immobili. Una volta selezionato l’immobile di gradimento, l’investitore, mediante la societa’, potra’ formulare un’offerta con contestuale versamento del 10% del prezzo di acquisto presso il conto corrente escrow del suo avvocato.
Dal momento dell’accettazione del contratto da parte del venditore, normalmente, l’acquirente ha circa 15 giorni per recedere dallo stesso ed ottenere la restituzione del deposito (N.B.: il legale dovra’ verificare che detta clausola sia inserita nell’offerta di acquisto).
Successivamente, una volta che l’offerta sia stata accettata dal venditore, verranno esplicate le seguenti attivita’ di carattere squisitamente legale:
1) Domanda al Condominio (il condominio deve accettare
l’acquirente e contestualmente rilasciare un c.d. waiver – non esercizio – del diritto di prelazione sull’acquisto dell’immobile).
2) Ricerca sul Titolo di Proprieta’ e Assicurazione sul Titolo di Proprieta’.
Una votla effetuate le attivita’ di cui sopra, si arriva al rogito. Le operazioni strettamente legate al rogito impegnano, normalmente, dai 30 ai 45 minuti. Il compratore versa il prezzo di acquisto ed in cambio riceve la proprieta’ dell’immobile.

SUGGERIMENTI PRATICI
Diversamente che in Italia, ovvero da altri Stati dell’Unione Europea, e’ importante notare che le due spese che maggiormente influiscono sulla redditivita’ dell’investimento sono: (i) la tassa sulla proprieta’ (IMU, anche ICI); e, (ii) il condominio mensile. La rimanente tassazione sul reddito della societa’ (in Florida, diversamente da New York, solo di natura Federale e non anche Statale) e’ riddotta molto dalle deduzioni, detrazioni e dall’ammortamento in circa 27 anni del prezzo di acquisto dell’immobile rispetto al reddito annuale.
Pertanto, l’investitore dovra’ verificare con attenzione il costo della tassa sulla proprieta’ e del condominio mensile rispetto al reddito da affitto dell’immobile.
Infine, altra ed ultima considerazione: nonostante una rendita dell’immobile talvolta inferiore al 5% rispetto al costo totale dell’investimento, l’acquisto dell’immobile puo’ produrre un capital gain consistente all’atto di rivendita dello stesso.

DISCLAIMER

Questo documento e’ stato redatto nel 2011 dallo Studio Legale Tosolini, Lamura, Rasile & Toniutti LLP, con sede a New York, Miami, Roma ed una sede consociata a Milano. Questo documento ed il suo contenuto sono di esclusiva proprieta’ della Tosolini, Lamura, Rasile & Toniutti LLP e non puo’ essere riprodotto ovvero copiato in alcuna forma e modo.
Questo documento non rappresenta un parere legale. Le informazioni ivi contenute possono essere incomplete e/o inaccurate. Questo documento ha meramente carattere informativo ed e’ soggetto alle leggi dello Stato della Florida. Se, nel corso del presente documento, vi sono indicazioni relative a risultati ottenuti con altri clienti, detti risultati dipendono da circostanze relative ad ogni cliente, pertanto, risultati precedentemente ottenuti non posso essere garantiti. Questo documento e’ raffigurabile come publicita’ per avvocati (attorney advertising).

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